Desde subvenciones hasta exenciones fiscales, abundan los incentivos para ayudar a lograr la propiedad. La propiedad de una vivienda sigue siendo una parte vital del sueño americano. Tal vez por eso hay una serie de incentivos diseñados para facilitar que los compradores de vivienda por primera vez puedan pagar un lugar. Estos Créditos para Compradores incluyen subvenciones federales y estatales, créditos fiscales y otras opciones. Incluso si ha sido propietario de una casa en el pasado, puede calificar para estos programas si cumple con las pautas específicas.
Definición de Créditos para Compradores de Vivienda por Primera Vez
Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE.UU ( HUD ), un comprador de vivienda por primera vez es alguien que cumple con cualquiera de las siguientes condiciones:
- Una persona que no ha sido propietaria de una residencia principal durante el período de tres años que finaliza en la fecha de compra de la propiedad (y el cónyuge de dicha persona)
- Un padre soltero que solo ha sido propietario de una casa con un excónyuge mientras estaba casado
- Un ama de casa desplazada que solo ha tenido con su cónyuge
- Una persona que solo ha sido propietaria de una residencia principal que no esté fijada permanentemente a una base permanente de acuerdo con las regulaciones aplicables
- Un individuo que solo ha sido propietario de una propiedad que no cumplía con los códigos de construcción estatales, locales o modelo, y que no se puede poner en cumplimiento por menos del costo de construir una estructura permanente
Siempre que califique como comprador de vivienda por primera vez como se describe anteriormente, puede optar por los Créditos para Compradores lo que podrá ayudarlo a hacer realidad su sueño de comprar una casa nueva. No tenga miedo de presentar una solicitud solo porque nadie en su familia fue dueño de una casa antes o porque fue rechazado injustamente en el pasado.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que lo han discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE.UU (HUD).
Beneficios de los Créditos para Compradores
Concéntrese en HUD
El primer lugar para buscar créditos para compradores es HUD. Aunque la agencia en sí no otorga subvenciones a individuos, sí otorga fondos destinados a compradores de vivienda por primera vez a organizaciones con estatus de exención de impuestos del IRS. El sitio web de HUD tiene detalles.
Mire a su IRA
Todo comprador de vivienda por primera vez es elegible para retirar hasta $ 10,000 de una cuenta IRA tradicional o una cuenta IRA Roth sin pagar la multa del 10% por retiro anticipado. Al igual que HUD, la «definición del IRS de créditos para compradores de vivienda por primera vez es alguien que no ha tenido una residencia personal en tres años», dice Dean Ferraro, un agente autorizado para representar a los contribuyentes ante el Servicio de Impuestos Internos (IRS). Entonces, incluso si fue propietario de una casa en el pasado, es elegible para utilizar estos fondos para un pago inicial, costos de cierre u otros gastos relacionados si cumple con los criterios federales.
La exclusión del comprador de vivienda por primera vez solo lo exime de la multa del 10%. Aún tendrá que pagar impuestos sobre la renta sobre el dinero que retire de una IRA tradicional, pero las cuentas IRA Roth no están sujetas a impuestos adicionales. Debido a que el retiro de por vida de $ 10,000 sin multas es por individuo, una pareja podría retirar un máximo de $ 20,000 (de sus IRA separadas) combinados para pagar su primera casa. Solo asegúrese de usar el dinero dentro de los 120 días, o estará sujeto a la multa del 10%, advierte Ferraro.
Evaluar programas estatales
Muchos estados, por ejemplo, Illinois, Ohio y Washington, ofrecen asistencia para el pago inicial para los compradores de vivienda por primera vez que califican. Por lo general, la elegibilidad en estos programas se basa en los ingresos y también puede limitar el precio de la propiedad comprada. Aquellos que son elegibles pueden recibir asistencia financiera con pagos iniciales y tarifas de cierre, así como con los costos de rehabilitación o mejora de una propiedad.
Conozca las opciones de los nativos americanos
Los nativos americanos que compran una casa por primera vez pueden solicitar un préstamo de la Sección 184 (de hecho, todos los nativos americanos pueden). «Junto al préstamo VA sin pago inicial, este es el mejor préstamo con subsidio federal que se ofrece», dice Ferraro. Este préstamo requiere una tarifa de garantía inicial del préstamo del 1.5% y solo un pago inicial del 2.25% en préstamos de más de $ 50,000 (para préstamos por debajo de esa cantidad, es 1.24%).
A diferencia de la tasa de interés de un préstamo tradicional, que a menudo se basa en la calificación crediticia del prestatario, la tasa de este préstamo se basa en la tasa de mercado vigente. Los préstamos de la Sección 184 solo se pueden utilizar para viviendas unifamiliares (de una a cuatro unidades) y residencias principales.
Siente a los federales
Si está interesado en un reparador, el programa HomePath ReadyBuyer de la Federal National Mortgage Association (FNMA) está dirigido a compradores primerizos. Después de completar un curso educativo obligatorio en línea para la compra de vivienda, los participantes pueden recibir hasta un 3% en asistencia para los costos de cierre. La ayuda se destina a la compra de una propiedad ejecutada propiedad de Fannie Mae, como se conoce cariñosamente a FNMA.
Otras empresas patrocinadas por el gobierno o el gobierno federal ofrecen programas y asistencia que, aunque no son exclusivos de créditos para compradores por primera vez, favorecen a quienes tienen menos dinero o un historial crediticio limitado. Entre ellos, los más conocidos son los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (préstamos FHA ) y los préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos ( préstamos VA ).
Beneficios Fiscales de los Créditos para Compradores de Vivienda
La compra de una primera vivienda también lo hace elegible para los beneficios fiscales que se otorgan a todos los compradores de vivienda, ya sea que se encuentren en su primera o quinta residencia.
Deducción de intereses hipotecarios
El interés de la hipoteca de la vivienda solía ser una de las mayores deducciones para quienes detallaban. Sin embargo, la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA) ha limitado esta deducción a los intereses pagados sobre $ 750,000 o menos ($ 375,000 o menos para los casados que presentan declaraciones por separado).
Al mismo tiempo, casi ha duplicado la deducción estándar para una pareja casada que presenta una declaración conjunta de $ 12,700 a $ 24,400 en 2019 y $ 24,800 en 2020 ($ 6,350 a $ 12,200 en 2019 – $ 12,400 en 2020 – para contribuyentes solteros), por lo que es menos probable que las personas tendrán suficientes deducciones para detallarlas. Aún así, el interés hipotecario es deducible. Se le debe informar sobre los intereses pagados a su prestamista en un formulario 1098 que se envía anualmente en enero o principios de febrero.
Deducción de puntos o tarifas de originación de créditos para compradores
Las tarifas que paga para obtener una hipoteca de vivienda pueden aplicarse como una deducción, según Greene-Lewis. “Los puntos también se informarán en el Formulario 1098 de su prestamista o su declaración de liquidación al final del año”, dice, y agrega que las reglas sobre cómo deducir puntos son diferentes para una primera compra o un refinanciamiento.
Deducción de impuestos a la propiedad
Las deducciones de impuestos a la propiedad están disponibles para los impuestos a la propiedad estatales y locales según el valor de su casa. La cantidad que se deduce es la cantidad pagada por el dueño de la propiedad, incluidos los pagos realizados a través de una cuenta de depósito en garantía al momento de la liquidación o cierre. Sin embargo, la TCJA ha puesto un límite de $ 10,000 a la deducción.
“Puede encontrar los impuestos sobre la propiedad pagados en su formulario 1098 de su compañía hipotecaria si los impuestos sobre la propiedad se pagan a través de su compañía hipotecaria”, dice Greene-Lewis. «De lo contrario, debe informar la cantidad de impuestos a la propiedad que pagó durante el año indicado en su factura de impuestos a la propiedad».
Crédito de energía residencial
Los propietarios de viviendas que instalen paneles solares, sistemas de calefacción geotérmica y turbinas eólicas pueden recibir un crédito fiscal de hasta el 30% del costo. Las ventanas y los sistemas de calefacción o aire acondicionado de bajo consumo energético también son elegibles para el crédito. Consulte la lista de incentivos energéticos del IRS para ver si califica.
Tenga en cuenta la diferencia entre una deducción fiscal y un crédito fiscal, dice Lisa Greene-Lewis, contadora pública certificada. «Una deducción de impuestos reduce su ingreso imponible, pero su reducción de impuestos real se basa en su categoría impositiva. Un crédito fiscal es una reducción dólar por dólar en los impuestos que debe».
Eso significa que un crédito le ahorra mucho más. “Un crédito fiscal de $ 100 reduciría su obligación fiscal en $ 100, mientras que una deducción fiscal de $ 100 reduciría sus impuestos en $ 25 si se encuentra en la categoría impositiva del 25%”, dice Greene-Lewis.
Línea de Fondo
Los costos de propiedad de vivienda se extienden más allá de los pagos iniciales y los pagos mensuales de la hipoteca. Asegúrese de considerar la cantidad de casa que realmente puede pagar antes de comenzar a buscar, no solo para la casa, sino también para un prestamista hipotecario.
«Asegúrese de tener en cuenta los costos de cierre, los costos de mudanza, la inspección de la vivienda, las tarifas de depósito en garantía, el seguro de la vivienda, los impuestos a la propiedad, los costos de reparación y mantenimiento, las posibles tarifas de asociación de propietarios y más», dice JD Crowe, presidente de Southeast Mortgage y Asociación de Banqueros Hipotecarios de Georgia. Saber que puede pagar la casa que elija le brinda la mejor oportunidad de poder vivir allí en los años venideros.
CONCLUSIONES CLAVE SOBRE LOS CRÉDITOS PARA COMPRADORES DE VIVIENDAS POR PRIMERA VEZ
- Una serie de opciones facilitan el camino para los compradores de vivienda por primera vez (que en realidad pueden incluir a los propietarios anteriores de la propiedad).
- Las subvenciones otorgadas por HUD y los programas estatales existen para ayudar a los principiantes.
- Los compradores de vivienda por primera vez pueden retirar los fondos IRA para los costos relacionados con la vivienda sin multas.
- Como todos los compradores de vivienda, los principiantes pueden aprovechar las deducciones fiscales sobre los intereses hipotecarios y los créditos de energía.
