Los bienes raíces son la tierra junto con cualquier mejora permanente adjunta a la tierra, ya sea natural o hecha por el hombre, incluyendo agua, árboles, minerales, edificios, casas, cercas y puentes. Los bienes raíces son una forma de propiedad real. Se diferencia de la propiedad personal, que son cosas que no están unidas permanentemente a la tierra, como vehículos, botes, joyas, muebles y equipo agrícola.
Comprensión de Bienes Raíces
La gente a menudo usa los términos tierra y bienes raíces de manera intercambiable, pero hay algunas distinciones sutiles.
- La tierra se refiere a la superficie de la tierra hasta el centro de la tierra y hacia arriba hasta el espacio aéreo de arriba, incluidos los árboles, los minerales y el agua.
- Los bienes raíces son la tierra, más cualquier adición permanente hecha por el hombre, como casas y otros edificios.
- Los bienes inmuebles, una de las dos principales clasificaciones de la propiedad, son los intereses, beneficios y derechos inherentes a la propiedad de los bienes inmuebles.
En términos generales, los bienes raíces incluyen la superficie física de la tierra, lo que se encuentra por encima y por debajo de ella, lo que está permanentemente unido a ella, más todos los derechos de propiedad, incluido el derecho a poseer, vender, arrendar y disfrutar de la tierra.
Los bienes inmuebles no deben confundirse con los bienes muebles, que abarcan todos los bienes que no se ajustan a la definición de bienes inmuebles. La característica principal de la propiedad personal es que es movible. Los ejemplos incluyen vehículos, barcos, muebles, ropa y teléfonos inteligentes.
Características Físicas de los Bienes Raíces
La tierra tiene tres características físicas que la diferencian de otros activos de la economía:
- Inmovilidad. Si bien algunas partes de la tierra son removibles y la topografía se puede alterar, la ubicación geográfica de cualquier parcela de tierra nunca se puede cambiar.
- Indestructibilidad. La tierra es duradera e indestructible (permanente).
- Singularidad. No hay dos parcelas de tierra que sean exactamente iguales. Aunque compartan similitudes, cada parcela difiere geográficamente.
Características Económicas de los Bienes Raíces
La tierra también tiene algunas características económicas distintas que influyen en su valor como inversión:
- Escasez: si bien la tierra no se considera rara, el suministro total es fijo.
- Mejoras: cualquier adición, cambio al terreno o un edificio que afecte el valor de la propiedad se denomina mejora. Las mejoras de carácter privado (como casas y cercas) se denominan mejoras en el terreno. Las mejoras de naturaleza pública (por ejemplo, aceras y sistemas de alcantarillado) se denominan mejoras a la tierra.
- Permanencia de la inversión: una vez que se mejora la tierra, el capital total y la mano de obra utilizados para construir la mejora representan una inversión fija considerable. Aunque un edificio puede ser demolido, las mejoras como los sistemas de drenaje, electricidad, agua y alcantarillado tienden a ser permanentes porque no se pueden quitar (o reemplazar) económicamente.
- Preferencia de ubicación o área: La ubicación se refiere a las elecciones y los gustos de las personas con respecto a un área determinada, según factores como la conveniencia, la reputación y la historia. La ubicación es una de las características económicas más importantes de la tierra.
Tipos de Bienes Raíces
Hay cinco tipos principales de bienes raíces:
- Bienes raíces residenciales: cualquier propiedad utilizada con fines residenciales. Los ejemplos incluyen viviendas unifamiliares, condominios, cooperativas, dúplex, casas adosadas y residencias multifamiliares con menos de cinco unidades individuales.
- Bienes raíces comerciales: cualquier propiedad utilizada exclusivamente para fines comerciales, como complejos de apartamentos, estaciones de servicio, supermercados, hospitales, hoteles, oficinas, estacionamientos, restaurantes, centros comerciales, tiendas y teatros.
- Bienes raíces industriales: cualquier propiedad utilizada para la fabricación, producción, distribución, almacenamiento e investigación y desarrollo. Los ejemplos incluyen fábricas, plantas de energía y almacenes.
- Terreno: incluye propiedades no desarrolladas, terrenos baldíos y terrenos agrícolas (granjas, huertos, ranchos y bosques).
- Propósito especial: propiedad utilizada por el público, como cementerios, edificios gubernamentales, bibliotecas, parques, lugares de culto y escuelas.
¿Cómo Funciona la Industria Inmobiliaria?
A pesar de la magnitud y complejidad del mercado inmobiliario, mucha gente tiende a pensar que la industria consiste simplemente en corredores y vendedores. Sin embargo, millones de personas de hecho se ganan la vida con los bienes raíces, no solo en ventas sino también en tasaciones, administración de propiedades, financiamiento, construcción, desarrollo, asesoría, educación y varios otros campos. Muchos profesionales y empresas, incluidos contadores, arquitectos, bancos, compañías de seguros de títulos, topógrafos y abogados, también dependen de la industria de bienes raíces.
Los bienes raíces son un impulsor crítico del crecimiento económico en los EE.UU de hecho, la construcción de viviendas (el número de nuevos proyectos de construcción residencial en un mes determinado) publicados por la Oficina del Censo de los EE.UU. El informe incluye permisos de construcción, inicio de viviendas y datos de finalización de viviendas, divididos en tres categorías diferentes:
- Viviendas unifamiliares
- Hogares con 2-4 unidades
- Edificios multifamiliares con cinco o más unidades, como complejos de apartamentos
Los inversores y analistas vigilan de cerca el inicio de la construcción de viviendas porque las cifras pueden proporcionar un sentido general de la dirección económica. Además, los tipos de viviendas nuevas pueden dar pistas sobre cómo se está desarrollando la economía.
¿Cómo Invertir en Bienes Raíces?
Hay varias formas de invertir en bienes raíces. Algunas de las formas más comunes de invertir directamente incluyen:
- Propiedad de la vivienda
- Propiedades para alquilar
- Casa volteando
Si compra una propiedad física (por ejemplo, propiedades de alquiler, cambio de vivienda), puede ganar dinero de dos maneras diferentes: ingresos por alquiler o arrendamientos y apreciación del valor de la propiedad inmobiliaria. A diferencia de otras inversiones, los bienes raíces se ven dramáticamente afectados por su ubicación. Factores como las tasas de empleo, la economía local, las tasas de delincuencia, las instalaciones de transporte, la calidad de las escuelas, los servicios municipales y los impuestos a la propiedad pueden hacer subir o bajar los precios inmobiliarios.
Pros
- Ofrece ingresos estables
- Ofrece revalorización de capital
- Diversifica la cartera
- Se puede comprar con apalancamiento
Contras
- Suele ser ilíquido
- Influenciado por factores altamente locales
- Requiere un gran desembolso de capital inicial
- Puede requerir gestión activa y experiencia.
También puede invertir indirectamente en bienes raíces. Una de las formas más populares de hacerlo es a través de un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT), una empresa que posee una cartera de bienes raíces que generan ingresos. Hay varios tipos amplios de REIT, incluidos REIT de capital, hipotecarios e híbridos. Los REIT se clasifican además en función de cómo se compran y venden sus acciones:
- cotizados en bolsa
- públicos no negociables
- privados
La forma más popular de invertir en un REIT es comprar acciones que cotizan en bolsa. Dado que las acciones se negocian como cualquier otro valor negociado en una bolsa (piense en acciones), los REIT son muy líquidos y transparentes.
Como muchas acciones, obtiene ingresos de los REIT a través del pago de dividendos y la apreciación de las acciones. Además de los REIT individuales, también puede invertir en fondos mutuos inmobiliarios y fondos cotizados en bolsa (ETF).Lo que nos gusta
- Liquidez
- Diversificación
- Dividendos constantes
- Rentabilidad ajustada al riesgo
Valores Respaldados por Hipotecas
Otra opción para invertir en bienes raíces es a través de valores respaldados por hipotecas (MBS). Estos recibieron mucha mala prensa debido al papel que jugaron en el colapso hipotecario que desencadenó una crisis financiera mundial en 2007-08. Sin embargo, los MBS todavía existen y se comercializan.
La forma más accesible para el inversor medio de comprar estos productos es a través de ETF. Como todas las inversiones, estos productos conllevan cierto riesgo. Sin embargo, también pueden ofrecer diversificación de la cartera. Los inversores deben investigar las tenencias para asegurarse de que los fondos se especialicen en valores respaldados por hipotecas de grado de inversión, no en la variedad subprime que figuraba en la crisis.
Ejemplos de MBS
Dos ETF populares que dan acceso a los inversores ordinarios a MBS incluyen:
- El ETF de valores respaldados por hipotecas de Vanguard (VMBS): este ETF rastrea el índice Bloomberg Barclays US MBS Float Ajustado, compuesto por MBS respaldados por agencias federales que tienen grupos mínimos de $ 1 mil millones y un vencimiento mínimo de un año.
- IShares MBS ETF (MBB): este ETF se centra en valores hipotecarios de tasa fija y realiza un seguimiento del índice Bloomberg Barclays US MBS. Sus tenencias incluyen bonos emitidos o garantizados por empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac, por lo que tienen calificación AAA.
Conclusiones Clave
- Los bienes raíces son una clase de «bienes inmuebles» que incluyen terrenos y todo lo que se les atribuye permanentemente, ya sea natural o artificial.
- Hay cinco categorías principales de bienes raíces: residencial, comercial, industrial, terrenos crudos y uso especial.
- Puede invertir en bienes raíces directamente comprando una casa, propiedad de alquiler u otra propiedad, o indirectamente a través de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT).
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