Una de las innovaciones más importantes de Wall Street fue el acto de agrupar los préstamos para luego dividirlos en instrumentos separados que devengan intereses. Este concepto de garantía y financiamiento estructurado es anterior al mercado de obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO) y obligaciones de deuda garantizada (CDO). No fue hasta principios de la década de 1980 que el concepto se formalizó mediante el reempaquetado de hipotecas para crear la industria de seguridad respaldada por hipotecas (MBS).
Los MBS están garantizados por un conjunto de hipotecas donde todo el interés y el capital simplemente se transfieren a los inversores. Los CMO se crearon para brindar a los inversores flujos de efectivo específicos en lugar de solo la transferencia de intereses y capital. Los CMO fueron emitidos por primera vez en 1983 para Federal Home Loan Mortgage Corp (Freddie Mac) por los bancos de inversión First Boston y Salomon Brothers, que tomaron un conjunto de préstamos hipotecarios, los dividieron en tramos con diferentes tasas de interés y vencimientos, y emitieron valores basados en esos tramos. Las hipotecas originarias sirvieron como garantía.
A diferencia de los CMO, los CDO, que aparecieron más tarde en la década de 1980, abarcan un espectro mucho más amplio de préstamos más allá de las hipotecas. Si bien existen muchas similitudes entre los dos, existen algunas diferencias claras en su construcción, los tipos de préstamos mantenidos en conjunto y los tipos de inversores que buscan cualquiera de los dos.
CMO: nacido de una necesidad
Las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), un tipo de garantía respaldada por hipotecas (MBS), son emitidas por un tercero que se ocupa de hipotecas residenciales. El emisor de la CMO cobra hipotecas residenciales y las reempaqueta en un conjunto de préstamos que se utiliza como garantía para emitir un nuevo conjunto de valores. Luego, el emisor redirige los pagos del préstamo de las hipotecas y distribuye tanto el interés como el capital a los inversores del grupo. El emisor cobra una tarifa o un diferencial a lo largo del camino.
Con los CMO, los emisores pueden dividir las fuentes predecibles de ingresos de las hipotecas mediante el uso de tramos, pero como todos los productos MBS, los CMO todavía están sujetos a cierto riesgo de pago anticipado.para inversores. Este es el riesgo de que las hipotecas del grupo se paguen anticipadamente, se refinancian o se incumplan. A diferencia de un MBS, el inversor puede elegir cuánto riesgo de reinversión está dispuesto a asumir en un CMO.
A continuación, se muestra un ejemplo de una versión simplificada de tres tramos de varios vencimientos utilizando una estructura de pago secuencial. Los tramos A, B y C recibirán pagos de intereses a lo largo de su vida, pero el pago del principal fluirá secuencialmente hasta que se retire cada CMO. Por ejemplo: el Tramo C no recibirá pagos de capital hasta que se retire el Tramo B y el Tramo B no recibirá pagos de capital hasta que se retire el Tramo A. Si bien los valores en sí pueden parecer complicados y es fácil perderse entre todos los acrónimos, el proceso de garantía de préstamos es bastante simple.
El emisor de la CMO, como entidad legal, es el propietario legal de un grupo de hipotecas que se compran a bancos y compañías hipotecarias. Antes de la llegada del reempaquetado de hipotecas, un prestatario visitaba su banco local y prestaba dinero para la compra de una casa. El banco retendría la hipoteca utilizando la casa como garantía hasta que se cancelara o se vendiera la casa.
Si bien algunos bancos aún mantienen hipotecas en sus libros, la mayoría de las hipotecas se venden poco después del cierre a terceros que las reempaquetan. Para el prestamista inicial, esto proporciona cierta sensación de alivio ya que ya no son propietarios del préstamo o tienen que pagar el préstamo. Estas hipotecas se convierten luego en garantía y se agrupan con préstamos de calidad similar en tramos (que son solo partes del conjunto de préstamos).
Al crear CMO a partir de un conjunto de hipotecas, los emisores pueden diseñar flujos de capital e intereses separados y específicos en varios plazos de vencimiento para satisfacer las necesidades del inversor con los flujos de efectivo y los vencimientos que desean. Para fines legales y fiscales, los CMO se mantienen dentro de un conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC) como una entidad legal separada. El REMIC está exento de impuestos federales sobre los ingresos que recaudan de las hipotecas subyacentes a nivel corporativo, pero los ingresos pagados a los inversores se consideran gravables.
CDO: algunos buenos, algunos malos
La obligación de deuda colateralizada (CDO) nació a fines de la década de 1980 y comparte muchas de las características de una CMO: los préstamos se agrupan, se reagrupan en nuevos valores, los inversionistas reciben intereses y capital como ingresos y los fondos se dividen en tramos con diversos grados de riesgo y madurez. Un CDO pertenece a la categoría conocida como un valor respaldado por activos (ABS) y, al igual que un MBS, utiliza los préstamos subyacentes como activo o garantía.
El desarrollo del CDO llenó un vacío y proporcionó una forma válida para que las instituciones crediticias transfirieran esencialmente deuda a inversiones a través de la titulización, de la misma manera que las hipotecas se titulizaron en CMO. Al igual que los CMO emitidos por REMIC, los CDO utilizan entidades de propósito especial (SPE) para titulizarsus préstamos, darles servicio y emparejar a los inversores con valores de inversión.
La belleza de un CDO es que puede contener casi cualquier deuda que genere ingresos, como tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes, préstamos para aviones y deudas corporativas. Al igual que los CMO, la división de los préstamos se estructura de senior a junior con cierta supervisión de las agencias de calificación que asignan calificaciones de grado como un bono de emisión única, por ejemplo, AAA, AA +, AA, etc.
A continuación se muestra un ejemplo de cómo está estructurado un CDO. Cada CDO tiene un balance general como el que tendría cualquier empresa. Los activos se componen de los componentes que producen ingresos como préstamos, bonos, etc. Cada bono emitido a la izquierda está vinculado a un grupo específico de activos a la derecha. Luego, los bonos son calificados por terceros en función de la antigüedad de sus derechos sobre el fondo común y la calidad percibida de los activos subyacentes. En teoría, los bonos de menor calidad y antigüedad exigirían mayores tasas de rendimiento por parte de los inversores.
CMO frente a CDO
Existen muchas similitudes entre los CMO y los CDO, ya que estos últimos se inspiraron en el diseño del primero. Los CMO pueden ser emitidos por entidades privadas o respaldados por agencias de préstamos cuasi gubernamentales (Asociación Hipotecaria Nacional Federal, Asociación Hipotecaria Nacional Gubernamental, Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para Vivienda, etc.), mientras que los CDO tienen etiqueta privada.
Si bien los CMO y los CDO tienen envoltorios similares en el exterior, son diferentes en el interior. El CMO es un poco más fácil de entender ya que el flujo de efectivo que proporciona proviene de un grupo específico de hipotecas, mientras que los flujos de efectivo de CDO pueden estar respaldados por préstamos para automóviles, préstamos para tarjetas de crédito, préstamos comerciales e incluso algunos tramos de un CMO. Si bien el mercado de CMO sufrió algún impacto por la implosión inmobiliaria de 2007, el mercado de CDO se vio más afectado. Solo una pequeña parte del mercado de CMO se consideró subprime, mientras que los CDO hicieron de los CMO de alto riesgo sus participaciones principales.
Los CDO que compraron los tramos de CMO más riesgosos y con la clasificación más baja, combinándolos con otros activos de ABS, sufrieron mucho cuando los tramos subprime se hundieron. Es poco probable que se vuelvan a cometer los errores del pasado, ya que hay mucha más supervisión por parte de la SEC que antes, pero a veces la historia se repite. Ambos productos desempeñan el mismo papel de agrupar préstamos y activos y luego emparejar a los inversores con los flujos de efectivo, por lo que depende del inversor decidir cuánto riesgo quieren asumir.
Los CDO Iniciales
Los CDO eran un segmento relativamente pequeño del mercado de ABS con solo $ 340 millones de emisiones pendientes en 2002 en comparación con el mercado total de CMO de $ 4,7 billones. El mercado de CDO se disparó después de 2002 a medida que creció la titulización de préstamos respaldados por activos y los emisores avanzaron en sus compras de los tramos de CMO más riesgosos. A medida que los mercados inmobiliarios se multiplicaron, también lo hicieron los mercados de CDO / CMO, ya que el total de CDO en circulación alcanzó un máximo de 1,3 billones de dólares en 2007. Este crecimiento fenomenal se detuvo abruptamente cuando estalló la burbuja inmobiliaria, lo que redujo el mercado de CDO a alrededor de 850 millones de dólares. 2013.
A pesar de que se veía bien en papel para comprar los tramos de mayor riesgo de las OCM que no eran de la demanda y la agrupación de los CDO, la calidad de los tramos que se supone que son de alto riesgo que resultó ser mucho más sub-prime que se pensaba. Las agencias de calificación y los emisores de CDO siguen siendo responsables, pagando multas y restituyendo después del colapso del mercado inmobiliario de 2007 que generó miles de millones en pérdidas en los CDO. Muchos se volvieron inútiles de la noche a la mañana, degradados de AAA a basura.
Aquellos que invirtieron mucho en los CDO más riesgosos experimentaron grandes pérdidas cuando esos problemas finalmente fracasaron. Varios emisores de CDO fueron acusados y / o multados por su papel en empaquetar activos de riesgo que fallaron. Uno de los casos más grandes y publicitados fue contra Goldman Sachs (NYSE:GS ) en 2010, quien fue acusado y multado oficialmente por estructurar CDO y no informar adecuadamente a sus clientes sobre los riesgos potenciales. Según estimaciones de la Comisión de Bolsa y Valores, los inversores perdieron más de mil millones de dólares después de que el polvo se asentó en 2010.
Concluyendo
Los inversores de todo el mundo aprendieron una valiosa lección de los primeros días de la garantía. Se necesitó un poco de pensamiento creativo para encontrar una manera de tomar una gran cantidad de préstamos y crear inversiones seguras para los inversores. Esto liberó capital para los prestamistas, creó muchos puestos de trabajo para los emisores, creó liquidez en un mercado no tan líquido y ayudó a impulsar la propiedad de vivienda. El mismo proceso que impulsó la propiedad de vivienda eventualmente alimentó una burbuja inmobiliaria y el posterior colapso. El proceso de colateralización se energizó a sí mismo, pero finalmente provocó su propio colapso.
