Una escritura de garantía especial es una escritura de propiedad inmobiliaria en la que el vendedor de la propiedad, conocido como el otorgante, garantiza únicamente cualquier cosa que haya ocurrido durante su propiedad física. En otras palabras, el otorgante no garantiza contra ningún defecto en el título claro que existía antes de tomar posesión de la propiedad.
Las escrituras de garantía especiales se utilizan con mayor frecuencia en transacciones de propiedad comercial. Las transacciones de propiedades unifamiliares y otras propiedades residenciales generalmente usarán una escritura de garantía general. Muchos prestamistas hipotecarios insisten en el uso de la escritura de garantía general. Las escrituras de garantía especial tienen muchos nombres en diferentes estados, incluida la escritura de convenio, la escritura de concesión y la escritura de garantía limitada.
Comprensión de las Escrituras de Garantía
Una escritura de garantía proporciona la transferencia de propiedad o título de propiedad inmobiliaria comercial o residencial y viene con ciertas garantías hechas por el vendedor. Estas garantías incluyen que el título de propiedad se transfiere libre de derechos de propiedad, gravámenes o hipotecas pendientes u otros gravámenes por parte de personas o entidades distintas del vendedor.
Una escritura de garantía especial, también conocida como escritura de garantía limitada, es una variación de la escritura de garantía general. La escritura de garantía general es el tipo de instrumento más común y preferido que se utiliza para transferir títulos de propiedad inmobiliaria en los Estados Unidos.
¿Qué identifican las escrituras de garantía general como especial?
- El nombre del vendedor: el otorgante
- El nombre del comprador: el beneficiario
- La ubicación física de la propiedad
- La propiedad está libre de deudas o gravámenes distintos a los indicados en la escritura.
- El otorgante garantiza que es el dueño legítimo de la propiedad y tiene el derecho legal de transferir el título.
- El otorgante garantiza que la propiedad está libre de todo gravamen y que no existen reclamaciones pendientes sobre la propiedad de ningún acreedor que la utilice como garantía.
- Existe una garantía de que el título resistirá cualquier reclamo de terceros sobre la propiedad de la propiedad.
- El otorgante hará todo lo necesario para hacer valer el título de propiedad del concesionario.
Ambas escrituras brindan las mismas protecciones generales para el comprador. Sin embargo, la principal diferencia entre una garantía especial y una escritura de garantía general es cómo tratan el plazo de protección otorgado a la propiedad del título.
Escritura de Garantía Especial
Si bien el uso de la palabra «especial» puede comunicarle al comprador la idea de que la escritura es de mayor calidad, la escritura de garantía especial es menos completa y ofrece menos protección debido al período de tiempo limitado que cubre. En la propiedad residencial, las escrituras de garantía especiales se utilizan con frecuencia en ejecuciones hipotecarias y la venta forzosa de la propiedad para saldar una deuda.
Una escritura de garantía general cubre todo el historial de la propiedad. Garantiza que la propiedad está libre de defectos o gravámenes, sin importar cuándo ocurrieron o bajo quién fue el propietario. La escritura de garantía general asegura al comprador que está obteniendo todos los derechos de propiedad sin problemas legales potenciales válidos con el título.
Con una escritura de garantía especial, la garantía cubre solo el período en que el vendedor tenía el título de propiedad. Las escrituras de garantía especial no protegen contra ningún error en un título libre y claro que pueda existir antes de la propiedad del vendedor. Por lo tanto, el otorgante de una escritura de garantía especial solo es responsable de las deudas, problemas u otros gravámenes al título que causó o que sucedieron durante su propiedad de la propiedad. El concesionario asume la responsabilidad de cualquier problema que surja de los propietarios anteriores.
Ejemplo de Escritura de Garantía Especial
Como ejemplo, imagine que una casa ha tenido dos propietarios anteriores antes que usted. El primer propietario era un acaparador, y pronto la casa y el jardín cayeron en mal estado. El departamento de cumplimiento del código de la ciudad emitió multas contra el propietario que se adjuntó a la propiedad. El propietario se atrasó en su hipoteca y el banco ejecutó la hipoteca, vendiendo la casa al segundo propietario.
Para placer del vecindario, el nuevo dueño arregló la casa y limpió el patio. Después de 10 años, ponen la casa en el mercado y usted la compra con una escritura de garantía especial. Unos años más tarde decide vender la casa. Sin embargo, debido a que los gravámenes de cumplimiento del código continúan contra la propiedad, podrían obstaculizar su venta. Como mínimo, deberá satisfacer el gravamen de la ciudad para liberar el título.
Búsquedas de Títulos y Seguro de Títulos
La mayoría de las veces, una búsqueda de título descubrirá cualquier embargo o reclamo sobre el título de una propiedad. Una búsqueda de título es una revisión de los registros públicos disponibles para determinar la propiedad de la propiedad. Los abogados, las compañías de títulos de propiedad y las personas pueden completar búsquedas de títulos para verificar la propiedad de la propiedad. Si bien estas búsquedas son extensas, siempre existe la posibilidad de que se pierda algo.
Por esta razón, la mayoría de los compradores, independientemente del tipo de escritura de garantía que utilicen, también compran un seguro de título al comprar una propiedad. El seguro de título es una póliza de seguro de indemnización que protege al comprador de reclamos financieros contra el título de una propiedad que posee.Pros
- Las garantías especiales permiten la transferencia del título de propiedad entre el vendedor y el comprador.
- La compra de un seguro de título puede mitigar el riesgo de reclamaciones anteriores a la escritura de garantía especial.
Contras
- Las escrituras de garantía especiales brindan una protección limitada a los beneficiarios o compradores.
- Las escrituras de garantía especiales cubren solo el período de propiedad del otorgante o vendedor.
Ejemplo del Mundo Real
Aunque las escrituras de garantía general son más comunes en las transacciones de bienes raíces residenciales, hay un área donde la escritura de garantía especial se convierte en la norma. Este campo es para propiedades embargadas, propiedad de bienes raíces (REO) o propiedades vendidas al descubierto.
La mayoría de la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (FNMA), Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y las residencias de propiedad de bancos venden con este tipo de escritura. Quizás una de las razones principales para el uso de escrituras de garantía especiales es que la autoridad de venta no desea ser responsable de ninguna situación relacionada con la propiedad antes de la incautación.
Por ejemplo, en 2012, una pareja con una casa en el condado de Grenada, Mississippi, no cumplió con los pagos del préstamo de la propiedad. En febrero de 2013, la propiedad fue ejecutada por su prestamista, Wells Fargo Bank. Documentos legales posteriores indicaron que Wells Fargo «entregó la propiedad a FNMA en una escritura de garantía especial».
Conclusiones Clave
- Una escritura de garantía especial es una escritura en la que el vendedor de una propiedad solo garantiza contra problemas o gravámenes en el título de propiedad que ocurrieron durante su propiedad.
- Una escritura de garantía especial garantiza dos cosas: el otorgante es propietario y puede vender la propiedad; y la propiedad no incurrió en gravámenes durante su propiedad.
- Una escritura de garantía especial es más limitada que la escritura de garantía general más común, que cubre todo el historial de la propiedad.
