¿Qué es un Préstamo Combinado?
Un préstamo combinado consiste en dos préstamos hipotecarios separados del mismo prestamista al mismo prestatario. Un tipo de préstamo combinado proporciona financiamiento para la construcción de una nueva casa, seguido de una hipoteca convencional una vez finalizada la construcción. Otro tipo de préstamo combinado proporciona dos préstamos simultáneos para la compra de una vivienda existente. A menudo se usa cuando el comprador no puede hacer un pago inicial del 20% pero quiere evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI).
Cómo Funcionan los Préstamos Combinados
En el caso de una casa nueva, un préstamo combinado generalmente consiste en una hipoteca con tasa ajustable para financiar la construcción, seguida de un segundo préstamo, generalmente una hipoteca a 30 años, una vez que la casa está terminada. Por lo general, el segundo préstamo se utilizará para cancelar el primero, dejando al prestatario con un solo préstamo.
Para alguien que compra una casa existente, un préstamo combinado puede tomar la forma de una hipoteca a cuestas o una hipoteca 80-10-10. Una hipoteca 80-10-10 consta de dos préstamos con un pago inicial. El préstamo principal cubre el 80% del precio de compra de la vivienda, el segundo préstamo otro 10% y el comprador realiza un pago inicial en efectivo del 10%.
Debido a que el préstamo principal tiene una relación préstamo-valor del 80%, el comprador generalmente puede evitar pagar el seguro hipotecario privado (PMI), que generalmente se requiere cuando los compradores de vivienda realizan pagos iniciales de menos del 20%. El PMI no es un gasto único, pero debe pagarse anualmente hasta que el valor líquido del propietario alcance el 20%. Por lo general, cuesta a los prestatarios una cantidad equivalente al 0,5% al 1% del valor de su préstamo cada año.
El segundo préstamo representa el resto de ese pago inicial del 20%. Por lo general, vendrá en forma de una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Un HELOC funciona de manera muy similar a una tarjeta de crédito, pero con una tasa de interés más baja, ya que el valor neto de la vivienda lo respalda. Como tal, genera intereses solo cuando el prestatario lo usa. Un préstamo combinado puede ayudar a los compradores de vivienda a evitar el costo adicional del seguro hipotecario privado.
Pros y Contras de un Préstamo Combinado
El uso de un préstamo combinado para comprar una casa existente tiende a ser más común en los mercados inmobiliarios activos. A medida que los precios suben y las casas se vuelven menos asequibles, las hipotecas a cuestas permiten a los compradores pedir prestado más dinero del que les permitiría el pago inicial. Eso puede ser una ventaja siempre que los compradores no asuman más deudas de las que pueden manejar en caso de que algo salga mal.
Los préstamos combinados también pueden ser una opción para las personas que intentan comprar una casa nueva pero que aún no han vendido la actual. En ese escenario, el comprador podría usar el HELOC para cubrir una parte del pago inicial de la nueva casa y luego pagar el HELOC cuando se venda la casa vieja.
Los compradores que están construyendo una casa nueva pueden tener opciones más simples o menos costosas que un préstamo combinado. Por ejemplo, el constructor podría financiar la construcción. Luego, cuando la casa esté terminada, el comprador puede arreglar una hipoteca regular y pagar al constructor. Alternativamente, el propietario puede utilizar un préstamo de construcción independiente y luego buscar una hipoteca permanente.
Sin embargo, un préstamo combinado puede tener una ventaja sobre dos préstamos separados de diferentes prestamistas, debido a sus costos de cierre únicos.
