Las Propiedades de Inversión son propiedades inmobiliarias compradas con la intención de obtener un rendimiento de la inversión; ya sea a través de los ingresos por alquiler, la reventa futura de la propiedad o ambos. La propiedad puede estar en manos de un inversionista individual, un grupo de inversionistas o una corporación.
Una propiedad de inversión puede ser un esfuerzo a largo plazo o una inversión a corto plazo. Con este último, los inversores a menudo se dedicarán a invertir, donde los bienes raíces se compran, remodelan o renuevan y se venden con ganancias en un corto período de tiempo.
El término propiedad de inversión también se puede usar para describir otros activos que un inversionista compra en aras de una apreciación futura; como arte, valores, tierras u otros objetos de colección.
Comprensión de las Propiedades de Inversión
Las propiedades de inversión son aquellas que no se utilizan como residencia principal. Generan alguna forma de ingresos (dividendos, intereses, rentas o incluso regalías) que quedan fuera del alcance de la línea de negocio habitual del propietario. Y la forma en que se utiliza una propiedad de inversión tiene un impacto significativo en su valor.
Las propiedades de inversión generan ingresos y no son residencias principales.
Los inversores a veces realizan estudios para determinar el mejor y más rentable uso de una propiedad. Esto a menudo se conoce como el mejor y más alto uso de la propiedad. Por ejemplo, si una propiedad de inversión se divide en zonas tanto para uso comercial como residencial, el inversor sopesa los pros y los contras de ambos hasta determinar cuál tiene la tasa de rendimiento potencial más alta. Luego utiliza la propiedad de esa manera.
Una propiedad de inversión a menudo se conoce como una segunda residencia. Pero los dos no necesariamente significan lo mismo. Por ejemplo, una familia puede comprar una casa de campo u otra propiedad de vacaciones para usarla ellos mismos, o alguien con una casa principal en la ciudad puede comprar una segunda propiedad en el campo como un retiro para los fines de semana. En estos casos, la segunda propiedad es para uso personal, no como propiedad de ingresos.
Tipos de Propiedades de Inversión
Residencial: Las casas de alquiler son una forma popular entre los inversores de complementar sus ingresos. Un inversor que compra una propiedad residencial y la alquila a inquilinos puede cobrar alquileres mensuales. Pueden ser viviendas unifamiliares, condominios, apartamentos, casas adosadas u otros tipos de estructuras residenciales.
Comercial: las propiedades generadoras de ingresos no siempre tienen que ser residenciales. Algunos inversores, especialmente las corporaciones, compran propiedades comerciales que se utilizan específicamente para fines comerciales. El mantenimiento y las mejoras a estas propiedades pueden ser mayores, pero estos costos pueden compensarse con mayores retornos. Esto se debe a que estos arrendamientos de estas propiedades a menudo generan alquileres más altos. Estos edificios pueden ser edificios de apartamentos de propiedad comercial o ubicaciones de tiendas minoristas.
Uso mixto: una propiedad de uso mixto se puede utilizar simultáneamente para fines comerciales y residenciales. Por ejemplo, un edificio puede tener un escaparate minorista en el piso principal; como una tienda de conveniencia, un bar o un restaurante, mientras que la parte superior de la estructura alberga unidades residenciales.
Financiamiento de Propiedades de Inversión
Si bien los prestatarios que obtienen un préstamo para su residencia principal tienen acceso a una variedad de opciones de financiamiento que incluyen préstamos FHA, préstamos VA y préstamos convencionales; puede ser más difícil obtener financiamiento para una propiedad de inversión.
Las aseguradoras no ofrecen seguros hipotecarios para las propiedades de inversión y, como resultado, los prestatarios deben tener un pago inicial de al menos el 20% para asegurar el financiamiento bancario para las propiedades de inversión.
Los bancos también insisten en obtener buenos puntajes crediticios y proporciones de préstamo a valor relativamente bajas antes de aprobar un prestatario para una hipoteca de propiedad de inversión. Algunos prestamistas también requieren que el prestatario tenga amplios ahorros para cubrir al menos seis meses de gastos en la propiedad de inversión; asegurando así que la hipoteca y otras obligaciones se mantendrán actualizadas.
Implicaciones Fiscales
Si un inversionista cobra el alquiler de una propiedad de inversión, el Servicio de Impuestos Internos (IRS) le exige que declare el alquiler como ingreso, pero la agencia también le permite restar los gastos relevantes de esta cantidad. Por ejemplo, si un arrendador cobra $ 100,000 en alquiler en el transcurso de un año pero paga $ 20,000 en reparaciones, mantenimiento del césped y gastos relacionados, informa la diferencia de $ 80,000 como ingreso por cuenta propia.
Si un individuo vende una propiedad de inversión por más del precio de compra original, tiene una ganancia de capital, que debe ser informada al IRS. A partir de 2020, las ganancias de capital sobre activos que se mantienen durante al menos un año se consideran ganancias a largo plazo y se gravan al 15%, excepto para aquellos que están casados y presentan una declaración conjunta y tienen ingresos imponibles superiores a $ 496,600 o solteros y tienen ingresos superiores a $ 441,450. En estos casos, la tasa es del 20%.
Por el contrario, si un contribuyente vende su residencia principal, solo tiene que declarar ganancias de capital superiores a $ 250,000 si presenta una declaración individual y $ 500,000 si está casado y presenta una declaración conjunta. La ganancia de capital en una propiedad de inversión es su precio de venta menos su precio de compra menos cualquier mejora importante.
Para ilustrarlo, imagine que un inversionista compra una propiedad por $ 100,000 y gasta $ 20,000 instalando nuevas tuberías. Unos años más tarde, vende la propiedad por $ 200,000. Después de restar su inversión inicial y las reparaciones de capital, su ganancia es de $ 80 000.
Conclusiones Clave
- Una propiedad de inversión se compra con la intención de obtener un rendimiento a través de los ingresos por alquiler, la reventa futura de la propiedad o ambos.
- Las propiedades pueden representar una oportunidad de inversión a corto o largo plazo.
- Las propiedades de inversión no son residencias principales o segundas residencias, lo que dificulta que los inversores obtengan financiación.
- La venta de una propiedad de inversión debe informarse y puede resultar en ganancias de capital, lo que puede tener implicaciones fiscales para los inversores.
