El término «techo de alquiler» se refiere a la cantidad máxima de alquiler que un propietario puede cobrar a un inquilino. Los límites máximos del alquiler son una forma de control del alquiler y, por lo general, están establecidos por ley; limitando el monto del alquiler en un área específica en un momento dado. Los límites están diseñados para proteger a los inquilinos al evitar que los propietarios sobrevaloren sus propiedades.
Algunas personas creen que los techos de alquiler dan como resultado una disminución en la cantidad de viviendas disponibles porque los propietarios no están dispuestos a alquilar su propiedad por un precio bajo y optan por convertir sus edificios de apartamentos en condominios.
Comprensión del Techo de Alquiler
El control de alquileres ha estado vigente en los Estados Unidos desde principios del siglo XX como una forma de proteger al público de la escasez de viviendas y los precios de alquiler altamente inflados. Los gobiernos locales y, en algunos casos, los estados siguen promulgando leyes de control de alquileres. Cubren varios aspectos clave de cómo se tratan las propiedades de alquiler, incluida la cantidad de alquiler que los propietarios pueden cobrar a sus inquilinos; así como la cantidad por la que pueden aumentar ese alquiler y cuándo se puede hacer.
Los propietarios deben registrar sus propiedades a través de la junta de control de alquileres local mediante la presentación de listas de alquileres regulares en áreas donde la ley está en vigor. La junta de control de alquileres determina la cantidad máxima de alquiler en función de la ubicación, el tamaño y el estado de la propiedad; junto con cualquier otra información pertinente, como el estado de la economía. La junta también decide la tasa de aumento permitido, si corresponde, cada año.
Las leyes de control de alquileres, incluida la aplicación de los límites máximos de alquiler; se ejercen de manera prominente en áreas densamente pobladas donde los alquileres son altos y la vivienda asequible es escasa o difícil de obtener. Como se mencionó anteriormente, estas leyes están diseñadas para ayudar a mantener la vivienda asequible para los inquilinos; especialmente para las personas que tienen niveles de ingresos bajos a moderados, los que tienen ingresos fijos, los adultos mayores y los que tienen diferentes capacidades.
Sin embargo, estas leyes no se aplican de manera uniforme en todo Estados Unidos. De hecho, solo 182 gobiernos locales tienen leyes de control de alquileres con topes de alquiler vigentes; todos los cuales se encuentran en California, Nueva York, Nueva Jersey, Maryland y Washington, DC Oregón promulgó una ley de control de alquileres en todo el estado en 2019; el primer estado en hacerlo. Treinta y siete estados en realidad prohíben a sus municipios promulgar leyes de control de alquileres.
Consideraciones Especiales del Techo de Alquiler
Muchos economistas cuestionan la eficacia de los límites máximos de alquiler. Afirman que estas leyes no tienen efecto si el precio de equilibrio está por debajo del techo. Sin embargo, si el techo se fija por debajo del nivel de equilibrio, se crea una pérdida de peso muerto. Esto sucede cuando la oferta y la demanda están desequilibradas. Otros problemas surgen en forma de mercados negros, tiempo de búsqueda y tarifas.
Existe un gran debate sobre si los límites máximos de alquiler y el control del alquiler son efectivos; por un lado, ayudan a mantener la vivienda asequible; por otro, algunos economistas creen que desalientan la inversión.
Los economistas están bastante unificados en la conclusión de que los controles de rentas son destructivos y chocan con el concepto de mercado libre. En una encuesta de 2012 de 41 importantes economistas realizada por la Iniciativa de Mercados Globales de la Universidad de Chicago, el 81% de los encuestados estuvo en desacuerdo o muy en desacuerdo con que «las ordenanzas locales que limitan los aumentos de alquiler para algunas unidades de vivienda de alquiler, como en Nueva York y San Francisco, han tenido un impacto positivo durante las últimas tres décadas en la cantidad y calidad de viviendas de alquiler asequibles en las ciudades que las han utilizado «.
Ventajas y Desventajas de un Techo de Alquiler
Ventajas
El alquiler suele ser muy elevado en algunas ciudades importantes. La ciudad de Nueva York, por ejemplo, tiene algunas de las propiedades más caras de los Estados Unidos; lo que hace casi imposible que las personas puedan pagar el alquiler. Los gobiernos locales pueden intervenir para tratar de rectificar esta situación, especialmente para los residentes que no pueden pagar apartamentos a precios de mercado.
Los límites máximos de alquiler y otras formas de control del alquiler pueden proteger los intereses de los inquilinos que, de otro modo, podrían verse obligados a pagar alquileres elevados cobrados por propietarios sin escrúpulos. Las leyes de alquiler también, según el Brookings Institute, protegen a los inquilinos de bajos ingresos que han desarrollado «capital específico del vecindario; como una red de amigos y familiares, proximidad a un trabajo o niños inscritos en escuelas locales»; que de otra manera podrían ser desplazado por un aumento repentino de la renta.
Desventajas
Sin embargo, la reducción artificial de precios mediante topes de alquiler aumenta la demanda de propiedades con topes de alquiler; lo que disminuye la oferta disponible. Esto se debe a que un techo de alquiler aumenta la cantidad de personas que realmente pueden pagar los apartamentos.
Como se señaló anteriormente, los límites máximos de alquiler también pueden dar lugar a mercados negros. Si un posible inquilino ofrece pagar entre $ 100 y $ 150 adicionales por el alquiler, por ejemplo, es posible que pueda omitir una lista de espera para un apartamento de alquiler controlado. El único inconveniente: el alquiler adicional se pagaría por separado en efectivo, por lo que permanece fuera de los libros.
Los economistas también dicen que el control de los alquileres desvía nuevas inversiones; que de otro modo se habrían destinado a viviendas de alquiler y pastos más ecológicos, más ecológicos en términos de necesidades del consumidor. Creen que conduce al deterioro de la vivienda, menos reparaciones y menos mantenimiento. Cuando se elimina el control de rentas, también aumenta el valor de las propiedades no controladas por rentas.
Conclusiones Clave
- Un techo de alquiler es la cantidad máxima de alquiler que un propietario puede cobrar a un inquilino.
- Los límites máximos de alquiler son parte de las leyes de control de alquileres aplicadas por los municipios locales.
- Estos límites están destinados a proteger los derechos de los inquilinos manteniendo la vivienda asequible, especialmente para personas con ingresos bajos o fijos, adultos mayores o personas con otras habilidades.
- Muchos economistas sostienen que los límites máximos de los alquileres, y el control de los alquileres en general, son destructivos porque crean escasez de viviendas y desalientan la inversión.
